Umowa najmu mieszkania to jeden z najczęściej zawieranych dokumentów w obrocie prawnym dotyczącym nieruchomości. Niezależnie od tego, czy dotyczy wynajmu długoterminowego, czy najem okazjonalny, musi jasno określać przedmiot umowy, czas trwania umowy oraz obowiązki stron umowy. Jej poprawne sformułowanie zabezpiecza interesy zarówno wynajmującego, jak i najemcy.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego – ważne elementy
Każda umowa najmu lokalu mieszkalnego powinna być zawarta w formie pisemnej – w przeciwnym razie może być nieważna. Musi zawierać m.in. dokładny adres nieruchomości, opis stanu technicznego i wyposażenie lokalu, a także wysokość i terminy płatności czynszu oraz opłat eksploatacyjnych. Istotne jest też oznaczenie stron – z podaniem danych osobowych, takich jak numer dowodu osobistego, adres zamieszkania czy nazwisko najemcy.
Najem okazjonalny a standardowa umowa najmu
W przypadku najmu okazjonalnego pojawiają się dodatkowe wymagania formalne. Taka umowa wymaga formy aktu notarialnego oraz złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w razie nieopuszczenia lokalu. Umowa najmu mieszkania w tym przypadku sporządzana jest na czas określony, nie dłuższy niż 10 lat, i stosuje się go głównie jako zabezpieczenie interesów właściciela w razie problemów z lokatorem.
Czas określony i czas nieokreślony – co wybrać?
Umowy najmu mogą być zawierane zarówno na czas określony, jak i czas nieokreślony. Wybór zależy od potrzeb obu stron. W przypadku najmu czasowego, zasady rozwiązania umowy są ściśle określone w kontrakcie. W odniesieniu do umów bezterminowych, można je wypowiedzieć na zasadach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, zwykle z zachowaniem odpowiednich terminów, np. do końca kwartału.
Obowiązki stron umowy – co leży po czyjej stronie?
Wynajmujący zobowiązuje się do oddania lokalu w stanie zdatnym do użytku, natomiast najemca zobowiązuje się do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i regularnego uiszczania należności z tytułu najmu. W przypadku potrzeby ulepszenia lokalu mieszkalnego lub wprowadzania zmian, niezbędna może być pisemna zgoda wynajmującego. Co ważne, niektóre postanowienia, jak np. warunki wypowiedzenia czy kwestie związane z rachunkiem bankowym wynajmującego, powinny być jasno wskazane w umowie, aby uniknąć sporów w trakcie jej obowiązywania.
W trakcie trwania umowy – co się może zmienić?
W trakcie trwania umowy mogą pojawić się okoliczności wymagające zmian, np. zmiana wysokości czynszu, wprowadzenie nowych lokatorów czy nawet aktualizacja danych kontaktowych stron. Każda zmiana powinna być wprowadzona aneksem i podpisana przez obie strony. Warto także pamiętać, że w przypadku zakończenia umowy, zarówno kaucja, jak i ewentualne zwrócone najemcy środki muszą być rozliczone zgodnie z zapisami kontraktu.